博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)，在7月18-21日在三亞海棠灣喜來(lái)登酒店召開(kāi)，聚集近千名政界、業(yè)界和學(xué)界領(lǐng)袖與精英，在“分化與重構(gòu)：弱平衡下的創(chuàng)新邏輯”主題下，縱論新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)熱門(mén)議題，凝聚共識(shí)，為行業(yè)發(fā)展提供前瞻性觀點(diǎn)，以及為行業(yè)健康發(fā)展提供智慧與啟示。金融界網(wǎng)站做全程直播報(bào)道，以下是經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在博鰲??21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上發(fā)表主題演講：

非常高興有機(jī)會(huì)向大家匯報(bào)一下我們對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)的理解。我對(duì)旅游地產(chǎn)并不太懂，我接下來(lái)向大家匯報(bào)的是我們思考互聯(lián)網(wǎng)金融的一些相關(guān)問(wèn)題的一些困惑。

首先我們來(lái)看一下，我們現(xiàn)在所處的是怎樣的時(shí)代。我們把人類(lèi)社會(huì)的眼睛分為三個(gè)時(shí)代，一個(gè)是農(nóng)耕社會(huì)、第二是工業(yè)社會(huì)、第三是數(shù)字地球。

當(dāng)農(nóng)耕社會(huì)被工業(yè)社會(huì)所取代的時(shí)候，很多人難以理解，比如最早發(fā)展起來(lái)的面粉廠，擺脫了河流，有蒸汽機(jī)作為動(dòng)力的。當(dāng)時(shí)工業(yè)化早期，很多人懷疑工業(yè)怎么取代農(nóng)業(yè)呢，即便一些粗糙的工業(yè)也是食品加工業(yè)為主。

但現(xiàn)在你們家所有的財(cái)產(chǎn)跟農(nóng)業(yè)沒(méi)有關(guān)系了，你們家跟農(nóng)業(yè)有關(guān)系的就是油鹽醬醋，剩下的家庭財(cái)產(chǎn)都是工業(yè)文明帶來(lái)的。所以建國(guó)到現(xiàn)在，中國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品(11.49 +0.00%,咨詢)的谷物產(chǎn)量的增長(zhǎng)大概不到10倍，而其他工業(yè)制品的增長(zhǎng)可能成千上萬(wàn)倍。

接下來(lái)下一個(gè)時(shí)代是以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的數(shù)字地球，智慧地球，智慧城市，智慧社區(qū)，智慧家庭。

因此現(xiàn)在做傳統(tǒng)制造業(yè)，做傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的，你會(huì)非常懷疑，為什么互聯(lián)網(wǎng)將改造我們？互聯(lián)網(wǎng)必將改造我們！

我們未來(lái)所有的生產(chǎn)、生活、消費(fèi)的模式都由互聯(lián)網(wǎng)來(lái)主導(dǎo)，而不由現(xiàn)在的大規(guī)模的流水線式的工業(yè)，不由沃爾瑪式的簡(jiǎn)單粗糙的商業(yè)來(lái)主導(dǎo)我們的生活。

因此未來(lái)有可能會(huì)加速進(jìn)入一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代。

如果我們對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)有所懷疑的話，可能會(huì)犯很大的錯(cuò)誤。這是我的困惑：

第一點(diǎn)，有可能我們正在處于1985年以來(lái)到現(xiàn)在的人類(lèi)歷史上第三個(gè)偉大的階段，這個(gè)階段的重要性和對(duì)于徹底的重塑還沒(méi)有被意識(shí)到。你會(huì)被怎么重塑，在你還沒(méi)有出生之前，胚胎階段，基因介入，有可能選擇你喜歡的相貌和智商，有可能生出來(lái)的孩子既不像父親和母親，基金被優(yōu)化，有電子化的社交的記錄，電子化的病歷的記錄等等。成年的時(shí)候，找工作，是否可以找到什么構(gòu)成，是否具備這種能力，從他出生之前一直到進(jìn)入承認(rèn)社會(huì)的時(shí)候，所有的大數(shù)據(jù)決定了他可以找什么工作。踏入社會(huì)之后，他的行為舉止，他的社交都會(huì)被數(shù)據(jù)所控制，如果你不相信的話，你想一下，你是否害怕微信，如果微信的運(yùn)營(yíng)商告訴別人關(guān)于你的隱私，它幾乎可以很清楚地告訴別人你所有的個(gè)人的事情。這就是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代將帶來(lái)對(duì)每個(gè)人的變化，我們離不開(kāi)數(shù)據(jù)，離不開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)，這是第一個(gè)有可能產(chǎn)生的困惑。

第二，我們看互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)了什么，它究竟創(chuàng)造了什么，我們可以分享個(gè)例子。第一個(gè)是Uber，第二個(gè)是AirBNB，它有這么高的市值，可是它擁有一個(gè)家的住所嗎，它憑什么值300億美金。另外是Uber，做過(guò)汽車(chē)嗎，沒(méi)有，沒(méi)有培訓(xùn)過(guò)司機(jī)，憑什么它值500億美金。就像滴滴打車(chē)一樣，國(guó)內(nèi)的專車(chē)系列，如果滴滴打車(chē)值300億美金很正常，未來(lái)值更多的錢(qián)，當(dāng)這么說(shuō)的時(shí)候，很多人很困惑，滴滴打車(chē)不就是一個(gè)APP嗎，憑什么比一汽，二汽，比一些著名的汽車(chē)廠商的市值還高呢，你到底創(chuàng)造了什么，互聯(lián)網(wǎng)給我們帶來(lái)了什么，為什么互聯(lián)網(wǎng)這么值錢(qián)。

我們接下來(lái)回答，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)懂我們，比其他只純粹提供大規(guī)模工業(yè)產(chǎn)品的更懂得客戶而不僅僅提供產(chǎn)品，而懂得客戶，擁有客戶，從客戶的衣食住行行為模式出發(fā)，全方位地好好侍候客戶，這就是值錢(qián)的所在，這是第二個(gè)困惑，為什么Uber值錢(qián)，我們?nèi)绻梢曰卮鹚鼮槭裁粗靛X(qián)，我們就知道未來(lái)該做什么。

第三，我們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，回過(guò)頭來(lái)看一些成功的模式，未來(lái)能不能繼續(xù)成功，是要打一個(gè)問(wèn)號(hào)的，我們不知道。例如說(shuō)萬(wàn)達(dá)模式，例如說(shuō)萬(wàn)科模式，這兩個(gè)模式是被人反復(fù)津津樂(lè)道的，受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊到現(xiàn)在，如果不是在房地產(chǎn)領(lǐng)域之內(nèi)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域之外的經(jīng)常被人民詬病的有很多，我只舉一個(gè)小的行業(yè)，就是銀行業(yè)，銀行業(yè)被人認(rèn)為賺賺到難為情，現(xiàn)在面臨著巨大的困惑。萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科為什么成功呢，如果我們看一下它們過(guò)去的成功，考慮一下它們的將來(lái)，大概有這么幾個(gè)特點(diǎn)。

第一就是重資產(chǎn)，資產(chǎn)非常沉重，萬(wàn)科為了避免重資產(chǎn)格局的形成，打一槍換一個(gè)地方，各位做住宅開(kāi)發(fā)的大多數(shù)都是如此，沒(méi)有能力在一個(gè)地塊深耕，沒(méi)有能夠持續(xù)地堅(jiān)持下去，甚至萬(wàn)科還提出了帕爾地定律，雖然是一個(gè)美國(guó)不太大的上市公司，但是萬(wàn)科曾經(jīng)以其為榜單，追求資產(chǎn)的速動(dòng)率，因?yàn)橘Y產(chǎn)太重了，因?yàn)槭谴箜?xiàng)，所以想跑得快，但是本身這個(gè)問(wèn)題是矛盾的。反過(guò)來(lái)設(shè)想一下做減法做到極度成功的萬(wàn)科，如果當(dāng)初不做減法，以人為中心的服務(wù)，如果保留了與人的生活相關(guān)的，比如超市等等創(chuàng)先作戰(zhàn)，沒(méi)有特別大的資本去運(yùn)作，是不是也可能成功。萬(wàn)達(dá)也一樣，重資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)走得早，全國(guó)造了100個(gè)購(gòu)物中心，如果現(xiàn)在還想復(fù)制萬(wàn)達(dá)的模式，這個(gè)很難的，除通過(guò)金融工具證券化，否則重資產(chǎn)的企業(yè)輕而易舉地?cái)〗o輕資產(chǎn)企業(yè)。小小的世聯(lián)行(7.90 -3.78%,咨詢)比萬(wàn)通的市值還大，這種情況在五年之前是沒(méi)有辦法想象的，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。

第二的問(wèn)題是重增量，總是不停地希望做加法，擁有更多，做更多，萬(wàn)達(dá)做了這個(gè)城，再造一個(gè)城，再造下一個(gè)城，遍地開(kāi)花，從一線到了三、四線城市，還有有沒(méi)有遍地開(kāi)花的，不能了。未來(lái)房地產(chǎn)可以做增量嗎，只有一線城市周邊，三、四線城市再過(guò)增量非常困難。所以反復(fù)做加法的情況可能也走到了一個(gè)盡頭。

萬(wàn)科不能做加法，萬(wàn)達(dá)很難大規(guī)模做加法，他們可以做什么？到現(xiàn)在為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，或者是具有房地產(chǎn)投資商的能力，我有錢(qián)，可以搞到比你更加便宜的錢(qián)，這是一部分房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以國(guó)企為代表。但它們并不具有真正的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)能力。第二，我有專業(yè)的建造的能力，也許萬(wàn)科不是一個(gè)專業(yè)的建造商，也許萬(wàn)達(dá)也不是專業(yè)的建造商，設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑、施工等等由其他的部門(mén)來(lái)做，但是萬(wàn)達(dá)或者是萬(wàn)科或者是優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)整個(gè)的成品交付的總包商，永遠(yuǎn)都是甲方，這個(gè)也構(gòu)成了現(xiàn)在相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，如果你的能力在于總包，那你一定不具備對(duì)于已經(jīng)形成的物業(yè)產(chǎn)品的持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。因?yàn)槟悴痪邆涑掷m(xù)的運(yùn)營(yíng)能力，所以當(dāng)借助綜合體起來(lái)之后，你并不關(guān)心怎么用它，當(dāng)住宅交付之后，業(yè)主入戶之后你也不關(guān)注你的業(yè)主是誰(shuí)，那個(gè)跟你沒(méi)有關(guān)系，或者是跟你有關(guān)系，你也不具備這樣的能力。這就導(dǎo)致了我們?nèi)胱〉搅四呐聝?yōu)秀的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，住到其酒店，你也不知道周?chē)惋嫼蛫蕵?lè)，所以餐飲歸餐飲，旅游是旅游，住宿是一塊，看起來(lái)它們都在一個(gè)綜合體里面，但是對(duì)一個(gè)客戶而言，在一個(gè)綜合體的多種服務(wù)和產(chǎn)品需要我去了解，你沒(méi)有提供給我。對(duì)于萬(wàn)科也一樣，因?yàn)橹禺a(chǎn)品了，沒(méi)有重客戶了，所以萬(wàn)科不知道它的客戶，大多數(shù)的住宅開(kāi)發(fā)商也是如此，你可能擁有了一千萬(wàn)的客戶，但是他們住在這個(gè)房子里，交物業(yè)費(fèi)，你不清楚他們是誰(shuí)，他們的收費(fèi)水平怎么樣，他們?yōu)槭裁聪矚g你的房子，他們?cè)谀膬荷习?，他們?cè)趺醋叱鲂^(qū)的，他們上班之后不在家到哪兒去玩和吃，小區(qū)的業(yè)主，服務(wù)商和業(yè)務(wù)公司說(shuō)只管好的房子以及公共區(qū)域就可以了，剩下的跟沒(méi)有關(guān)系。這樣的話，又是重資產(chǎn)，又是重加法，又重產(chǎn)品，不重客戶，一兩千萬(wàn)人對(duì)你就是浪費(fèi)。

第三種企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代步履蹣跚的銀行，也犯了這三個(gè)毛病，第一是重資產(chǎn)，銀行的物理網(wǎng)點(diǎn)，在哪里排隊(duì)等待服務(wù)的，1.7萬(wàn)個(gè)物理網(wǎng)點(diǎn)，又沒(méi)有加載其他的功能，只有一個(gè)簡(jiǎn)單的零售銀行的功能，這是多大的物業(yè)成本，這有什么用處呢，這些網(wǎng)點(diǎn)。我不知道在座的80后、90后一年有幾次會(huì)走進(jìn)這種物理網(wǎng)點(diǎn)，這個(gè)網(wǎng)點(diǎn)如果從互聯(lián)網(wǎng)金融的角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)是要衰亡的，急劇衰亡的，這是一個(gè)重資產(chǎn)的形態(tài)，這些資產(chǎn)不會(huì)給你帶來(lái)回報(bào)，你擁有它，還說(shuō)自己具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第二是重加法，總是想著如果大的網(wǎng)點(diǎn)不行了，能不能到社區(qū)里建網(wǎng)點(diǎn)，能不能到農(nóng)村建網(wǎng)點(diǎn)，也是網(wǎng)點(diǎn)，如果在城市這樣一個(gè)高收入群體集聚的地方都沒(méi)有能夠收獲足夠的利潤(rùn)，你到農(nóng)村去收獲的利潤(rùn)更加薄。

第三重產(chǎn)品服務(wù)，根本不重客戶，有的人特別懷疑商業(yè)銀行怎么不知道客戶呢，商業(yè)銀行從大數(shù)據(jù)的角度只知道帳戶，不知道客戶，開(kāi)發(fā)商只知道幾棟樓幾號(hào)的業(yè)主，不知道業(yè)主是做什么。如果你在一家銀行開(kāi)戶了，你在這家銀行有一些業(yè)務(wù)，因此你是對(duì)這個(gè)銀行客戶的邊際利潤(rùn)貢獻(xiàn)度很多的人，但是銀行不知道你是重要的，但是在銀行里只有這些帳戶，沒(méi)有完整的活生生的人。這就是傳統(tǒng)的開(kāi)放模式，投資模式，所導(dǎo)致的一些弊病，我們沒(méi)有對(duì)于已經(jīng)形成產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)能力。這是我向大家匯報(bào)的第三個(gè)困惑，如果老是這樣還可以走多遠(yuǎn)。

怎么辦，Uber給了我們很好的答案，Uber和滴滴打車(chē)解決的問(wèn)題，我們認(rèn)為財(cái)產(chǎn)有兩種，要么是公家的，要么是自己的，當(dāng)專車(chē)出現(xiàn)之后，這輛車(chē)是出租車(chē)，是公司的直營(yíng)車(chē)，還是私家車(chē)，這個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的心態(tài)不再重要了，重要的是你有沒(méi)有良好的使用這種交通工具的客戶感受，在北京比如有400多萬(wàn)輛私家車(chē)，如果這些私家車(chē)能夠用一種人和車(chē)，車(chē)和車(chē)，人和人互聯(lián)的方式提供便捷的服務(wù)的話，我們并不需要擁有這么多私家車(chē)，可是我們擁有了已有的400多萬(wàn)輛車(chē)給我們帶來(lái)的巨大的財(cái)富效應(yīng)，這就是互聯(lián)網(wǎng)給我們帶來(lái)的改變。你只要不這么自私，你只要愿意和大家分享，你以及和分享的他人都會(huì)由此獲得巨大的財(cái)富感。我的視力很差，我不開(kāi)車(chē)，我有了專車(chē)之后，覺(jué)得私家車(chē)是一個(gè)很笑的概念。意味著我們?cè)谖磥?lái)的互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，如果用互聯(lián)網(wǎng)的想法去考慮地產(chǎn)的未來(lái)，我們要抓住這么一個(gè)基本的特性，什么特性？大客戶云，從客戶那兒得到的大數(shù)據(jù)尊重嗎，有沒(méi)有一個(gè)相對(duì)好的云，企業(yè)云也罷，服務(wù)云也罷，有沒(méi)有一個(gè)好的客戶平臺(tái)，一邊是加載著產(chǎn)品和服務(wù)，一邊是加載著客戶，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)客戶可以非常便捷地找到各種各樣觸手可及的服務(wù)。

另外就是移動(dòng)，鼠標(biāo)一定將戰(zhàn)勝鋼筋水泥，拇指一組將戰(zhàn)勝鼠標(biāo)，這個(gè)沒(méi)有辦法，人就是懶啊，動(dòng)動(dòng)手指就把所有的事情搞定了。反過(guò)來(lái)考慮，我并沒(méi)有對(duì)這家喜來(lái)登酒店為惡意，幾乎所有的酒店都是如此，如果這是一家互聯(lián)網(wǎng)酒店的話，設(shè)想一下應(yīng)該達(dá)到什么，就好象如果是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)的住宅應(yīng)該達(dá)到什么，假定是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)我們住在酒店的時(shí)候，或者在商業(yè)地產(chǎn)就餐的時(shí)候，很輕松地知道，我住在這個(gè)酒店，哪兒有餐飲，怎么到達(dá)地，怎么出行旅游，我我用去問(wèn)旅游達(dá)人，我也知道附近那兒購(gòu)物和消費(fèi)，現(xiàn)在都需要問(wèn)旅游達(dá)人。如果我住在一個(gè)小區(qū)，我希望這個(gè)小區(qū)是充分智慧的，例如小區(qū)的物業(yè)，至少應(yīng)該具有小區(qū)的物業(yè)金融，物業(yè)商業(yè)，物業(yè)物流，物業(yè)仰韶，物業(yè)的整個(gè)的安防管理所有的特性，一個(gè)老人在家了，可能是晚上單獨(dú)居住的，物業(yè)的集中監(jiān)控后臺(tái)應(yīng)該可以看到這個(gè)老人晚上居住的狀況；如果要收發(fā)郵件的，沒(méi)有必要一個(gè)人一個(gè)郵箱，應(yīng)該有基于物流的收發(fā)箱。所有的都扔到這個(gè)智慧的箱里就完樂(lè)趣。應(yīng)該有小區(qū)的金融，小區(qū)的商業(yè)也是一樣，這樣對(duì)于一個(gè)業(yè)主來(lái)講，他的衣食住行，甚至出行玩的需求，小區(qū)都可以全方位地替他做到。對(duì)于一個(gè)酒店也是一樣，我敢相信，如果我們住在這里，喜來(lái)登不知道我們是誰(shuí)，不知道我們?cè)谶@里花多少錢(qián)吃，不知道我們到周邊去玩了，也不知道晚上有沒(méi)有賭博，等不知道我們?cè)谶@里逗留了多久，還是只在喜來(lái)登，還是換了酒店。他們關(guān)注幾個(gè)重，第一是特別關(guān)注重資產(chǎn)，圈一塊地，哪怕不符合旅游度假的要求也怎么干。其次是做加法，你能做多少加法，這個(gè)地方已經(jīng)有沙灘了，已經(jīng)有海邊燒烤了，已經(jīng)有這些那些了，你還可以做什么加進(jìn)去的，加進(jìn)去的東西我們住酒店的人并不知道。最重要的是因?yàn)橹刭Y產(chǎn)了，重增量了，所以就重它的產(chǎn)品服務(wù)，忘了要服務(wù)的人。這才是最糟糕的。

所以我們總結(jié)一下，未來(lái)的盈利一定在你要放棄你的資產(chǎn)是你的，還是他的觀念，不要有這種想法，資產(chǎn)可以是你的，也可以是他的，也可以是大家分享的。也需要適當(dāng)放棄做加法的觀念，不要老想著增量增量再增量，而要想存量怎么樣去做好。最后不要沒(méi)有調(diào)研，自己加載產(chǎn)品和服務(wù)，而要通過(guò)數(shù)據(jù)關(guān)注一下，你的客戶需要什么，你的客戶不滿意什么，以及你有沒(méi)有為客戶提供他們所需要的產(chǎn)品的服務(wù)和能力。我希望以后住到這個(gè)酒店，我剛到房間，有可能被一個(gè)智能所覆蓋，智能的大屏告訴我在這個(gè)酒店如果想用什么服務(wù)和產(chǎn)品，怎么樣可以方便地達(dá)成，這種服務(wù)可能是餐飲的，可能是旅游路線的，可能是訪問(wèn)一下周邊的親朋好友，可能是出行用車(chē)的，可能是對(duì)于客房服務(wù)不滿意需要更換的。如果通過(guò)未來(lái)的智慧酒店，動(dòng)動(dòng)手指就可以享受更多的服務(wù)，我不需要?jiǎng)?，所有的產(chǎn)品和服務(wù)圍繞我動(dòng)，我愿意為此服務(wù)，只有這樣的酒店才是人性化的，才是讓人懶惰到極度，消耗無(wú)數(shù)金錢(qián)的酒店，好的酒店，這樣的酒店我們沒(méi)有享受到，我們更多是住在令人抓狂的旅游酒店中。謝謝大家。